Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
НовостройкиПрофессионалам

Марина Щербакова: «Ближайшие два года покажут, кто останется на рынке»

Беседовала Юлия Судакова20 февраля 2020 10 033
2020-05-11T15:20:42.243000+00:00
Марина Щербакова: «Ближайшие два года покажут, кто останется на рынке»
Циан.Журнал расспросил Марину Щербакову, генерального директора «РКС-Девелопмент», о том, сохраняются ли риски появления долгостроев, сократится ли объем предложения на рынке, вырастет ли количество серых схем застройщиков и почему сейчас покупателям надо еще внимательнее выбирать проекты.

«Неправильные действия застройщиков порождают обманутых дольщиков»

— Каким был главный тренд для девелоперов в прошлом году?

— Выживание в новых условиях 214-ФЗ, введение эскроу-счетов. Весь прошлый год девелоперы изучали свои проекты, прикидывая, подходят ли они под новые/старые правила. Многие провели год в оценках своих возможностей и в переговорах с банками.

— Вы проектное финансирование практикуете далеко не первый год?

— Да, мы так работаем уже с 2010 года — все это время для каждого нашего нового проекта мы обращались в банк, чтобы получить проектное финансирование. В проекты вкладываются и собственные средства акционеров. Единственное, что добавилось — эскроу-счета. Теперь, когда мы продаем по ДДУ, деньги покупателей копятся на эскроу-счетах и попадают к нам только по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию.

— Почему вы пошли этим путем?

— Это более системный и правильный с точки зрения долгосрочной перспективы подход, чем финансирование новой стройки за счет продаж предыдущего проекта, как, к сожалению, поступают многие. Именно такие неправильные действия застройщиков и порождают обманутых дольщиков. Все проблемы, которые мы сегодня имеем на рынке недвижимости, созданы игроками, и зачастую «успешными» игроками этого рынка.

Если бы все изначально работали с прицелом на будущее, а не жили только сегодняшним днем, внешнее регулирование этого рынка было бы излишним.

Например, мы с первого дня решили, что будем строить только за счет проектного финансирования. Это дополнительная гарантия, что проект будет завершен, для всех: и для дольщиков, и для сотрудников, и для акционеров. И опыт прошедших финансовых кризисов подтвердил, что такой подход оправдан. Когда ты вкладываешь собственные средства и при этом имеешь кредитную линию на весь бюджет до конца стройки, ты всегда уверен, что денег на доведение проекта до конца точно хватит.

Тут одновременно речь идет и о репутации компании, и о долгосрочных планах: мы собираемся работать на этом рынке еще долго, поэтому рисковать и работать только на средства дольщиков считаем слишком рискованным.

— Насколько выгодна или невыгодна такая схема с финансовой точки зрения?

— Таким образом рассуждать не приходится. Эта бизнес-модель работает только так — и мы знали, на что шли. По любому проекту сначала готовится финансовая модель, бизнес-план, где мы просчитываем, во сколько обойдется себестоимость строительства, сколько будет стоить земельный участок, а сколько — инженерные сети, какими будут управленческие расходы. Сюда же закладывается стоимость взятого в банке кредита.

Мы прогнозируем не только денежные потоки и их направления, но и то, как все это будет развиваться во времени.

Приходится заранее просчитывать, сколько нужно времени и денег на стройку, сколько квартир на каком этапе надо продавать, чтобы вовремя гасить кредитные выплаты в банке и оставаться благодаря этому в той сумме процентных платежей, которую мы изначально закладывали.

Конечно, 10–12%, под которые банк выдает нам кредит, — сумма очень серьезная. Но финансовая модель работает, и мы к ней привыкли.

Также необходимо учесть, что многие компании, которые работали без проектного финансирования, в случае снижения продаж сталкивались с кассовыми разрывами и были вынуждены идти на существенные скидки или расчет квартирами с подрядчиками. Эти скидки или взаимозачеты приводили к возникновению упущенной выгоды, которая либо равнялась, либо даже превышала сумму расходов на оплату процентов по аналогичным проектам, реализованным с привлечением проектного финансирования.

— Есть ли у вас план Б на случай, если своих денег вдруг не станет хватать?

— Обычно собственные средства вкладываются в начале — до получения первого транша от банка. Когда мы только планируем новый проект, мы сразу считаем, сколько нам понадобится собственных средств. Мы не зайдем в проект, если поймем, что у нас нет необходимой суммы.

Если же вдруг произошел скачок цен на стройматериалы, мы изучаем, сколько еще денег нам надо, после чего начинаем переговоры с банком по поводу дополнительного финансирования. Попутно мы смотрим, реально ли заменить одни материалы на другие, не потеряв в качестве. Это нормальная практика.

— Случается ли, что смета за время строительства существенно меняется? При домашних ремонтах она удваивается едва ли не у всех… Здесь разные принципы расчетов?

— Да, все-таки домашний ремонт — совершенно иная история, так как хозяева часто хотят что-то улучшить: или другие обои купить, или проводку заодно заменить. При масштабном строительстве схемы уже отработаны — посреди процесса решения меняются редко, так что в итоге здесь все куда более надежно подсчитано.

«На плаву останутся те, кто крепче»

— С вашей точки зрения: из тех застройщиков, кто только переходит на проектное финансирование, многие ли будут вынуждены покинуть рынок?

— Конкретные цифры называть не буду: ведь регионы в этом смысле отличаются друг от друга, но точно скажу, что проще будет удержаться крупным застройщикам, у которых есть хорошие финансовые службы и которые уже изучили, как работает проектное финансирование.

Те, кто всегда работали «с колес» (то есть строили только с ДДУ), столкнутся с большими сложностями.

— Есть у вас какие-то примеры, кому удастся быстро переобуться, а кто в итоге утонет?

— Названия перечислять не буду, но на плаву останутся те, кто крепче. Это бизнес, и если вкладывающиеся в него акционеры относятся к делу как к долгосрочному, то они изначально строят его правильно. Как в любом бизнесе, у них есть планирование, оценка стратегии компании при тех или иных обстоятельствах — например, если будут какие-то серьезные изменения в экономике или законодательстве. Все это сложно! Останутся только системные игроки, те, кто при создании бизнеса задумывался в первую очередь о долгосрочных перспективах.

— Если учитывать нововведения, получится ли выделить регионы с устойчивым или, наоборот, шатким положением? Где к проектному финансированию оказались более готовы, а где — менее?

— Не думаю, что сами регионы в этом смысле принципиально отличаются — все-таки нововведение больше отразится на застройщиках. Все регионы очень разные: есть крупные, развитые и с большим рынком. Есть маленькие и скромные, у местных жителей там более низкая покупательная способность. Проценты, которые лягут на плечи таких застройщиков, будут влиять на результат работы.

«Предложение однозначно сократится»

— Риск появления долгостроев сохраняется?

— Несмотря на то что проектное финансирование должно обезопасить покупателей жилья, пока идет переходный период, риски возникновения долгостроев есть. Это касается уже начатых проектов, по которым застройщикам не удастся получить банковского сопровождения.

Следующая волна строек будет уже другой, ведь там и начинаться строительство будет по другим правилам: застройщики не зайдут в проект, если не будут уверены, что у них есть деньги, так как иначе банки не предоставят им проектное финансирование — соответственно, проекта не будет.

— СМИ недавно писали, что из-за перехода на новую схему работы часть застройщиков уйдет с рынка, возникнет нехватка жилья и цены на аренду поднимутся.

— Предложение действительно сократится, и это однозначно. Поэтому охотно верю в такие прогнозы.

— Есть ли какая-то разница между проектным финансированием в регионах и в столицах?

— Нет, все то же самое. Но с поправкой на то, что некоторые региональные застройщики так до сих пор и не поняли, что произошло: им только предстоит разобраться. В этом смысле московские или, например, петербургские застройщики более грамотны. Но в остальном проектное финансирование — стандартный банковский продукт, который одинаков для любого рынка.

— И к региональным застройщикам у банков те же самые требования?

— В целом да. Банки рассматривают в проектах расходную часть, себестоимость строительства, исходно-разрешительную документацию (из которой станут понятны риски), стоимость квартир, маржу (она покроет риски в случае падения рынка), а уже потом на основе полученных данных делают застройщику предложение по кредиту.

Понятно, что маржинальность региональных рынков намного ниже, чем столичных. Поэтому региональным проектам сложнее получить банковское финансирование.

Выходит, некоторая разница есть, но заключается она не в правилах, а в подходе.

— Как региональные застройщики относятся к проектному финансированию? Возмущаются или поддерживают?

— Оно нравится далеко не всем, потому что влечет за собой массу дополнительной работы. Например, необходимо под каждый проект создавать дочернюю организацию, налаживать очень тесную работу с банками и согласовывать с ними множество самых разных документов (договоры подряда, акты выполненных работ в стройке и пр.). Нередко все это тянет за собой и дополнительные расходы — как минимум на организацию работы отделов, которые всем этим будут заниматься.

«Стоит изучить историю застройщика, прежде чем нести ему деньги»

— Вырастет ли количество серых схем работы девелоперов?

— Полагаю, да. С необходимостью в таких действиях столкнутся те застройщики, которые уже запустили проект и работу по ДДУ, но теперь вынуждены договариваться с банками (и неспособны это сделать по самым разным причинам: например, не идут на предложенные банком условия). Чтобы не сесть в тюрьму и закончить проект, им придется искать обход — с помощью договоров займа, инвестдоговоров и т. д.

— Получается, чтобы не купить потенциальный долгострой, сейчас покупатели должны быть еще более внимательными?

— Пожалуй. Покупателю нужно как минимум запомнить новое слово «эскроу-счета» и обязательно интересоваться, работает ли застройщик, к которому он решил обратиться за квартирой, по эскроу-счетам. Если нет, спросить застройщика, по каким причинам он этого не делает. Если работа ведется без использования этих счетов, то возводится ли объект с привлечением проектного финансирования?

Кроме того, стоит очень внимательно изучить историю застройщика, прежде чем нести ему деньги. В регионах с этим немного проще: обычно надежных застройщиков там все знают и без рейтингов. В какой-то общероссийский топ эта компания и не входит, но у себя она известна — ей уже доверяют.

Тут следует учитывать вот какую разницу: в регионах люди редко покупают инвестиционные квартиры, там в основном приобретают жилье для себя. А значит, степень ответственности покупки выше.

— Достаточно ли теперь защищены покупатели?

— У них сейчас очень много средств, которые защищают вложения. Кроме недавних нововведений (проектного финансирования и эскроу-счетов. — Прим. ред.) это изучение информации. Покупатель вправе узнать, в какую группу входит компания-застройщик, — напомню, дочерние компании, которые создаются под строительство проектов, несут такую же ответственность перед покупателями, что и материнские. Смотрите историю компании, ее финансовые показатели, изучайте проектную декларацию заинтересовавшего вас проекта (начиная с бюджета и отчетности и заканчивая сотрудничеством с ведущими банками).

— Каков ваш прогноз на ближайшую перспективу?

— Сейчас переходный момент — кто останется на рынке, выяснится в течение года-двух. Скорее всего, появятся какие-то новые игроки, которые изначально будут работать по новым правилам.

Очевидно, будет сжатие рынка предложения — уйдет около 30–40% застройщиков. Смогут ли оставшиеся наполнить рынок теми же объемами предложения? Не уверена.

Все-таки это достаточно капиталоемкая индустрия: когда ты строишь один дом за 300 млн рублей, объем собственных средств (15% бюджета) составляет 45 млн рублей, эту сумму еще как-то реально выделить. Другое дело, когда ты строишь огромный проект за 5–6 млрд рублей, 15% — это уже 900 млн рублей: такой суммой располагают немногие, особенно тяжело будет регионам. 2020 и 2021 годы покажут, кто останется на рынке и насколько он сожмется.

— Имеет ли смысл в таком случае делать более долгосрочные прогнозы?

— У нас все так быстро меняется — вот правительство недавно полностью изменилось! Крайне сложно что-то прогнозировать на более длительный срок.

Фото: cian.ru

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#застройщик#интервью#новостройка
застройщикинтервьюновостройка
Сейчас обсуждают
Аноним
29 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru